Stratégie d’investissement à court terme
Opportunité
Comme nous l’avons dit, le Brésil offre un des meilleurs marchés émergents dans le monde, avec un grand potentiel touristique, grâce au climat et aux paysages, qui attirent et motivent tous genres d’investisseurs. Notre pays devient une des cibles de choix d’européens et américains, lorsqu’il s’agit d’investir dans le tourisme ou d’investir tout court. Les prix sont bien bas, mais ça ne durera pas longtemps. Le prix d’un projet augmente rapidement au fur et à mesure que la construction avance. La règle est bien simple: plus vous achetez tôt, mieux ça ira au niveau des gains si vous prétendez revendre votre immeuble. Le taux d’échange est exceptionnellement favorable en ce moment, ce qui rend les immeubles moins chers pour les investisseurs étrangers. Ainsi, au lieu d’investir dans l’achat de Reais, vous pouvez économiser des sommes énormes en achetant des immeubles.
Calendrier
Il faut savoir que la durée de l’investissement sera en moyenne de 12 à 18 mois (depuis la réservation jusqu’à la revente), car le délai de construction des projets aujourd’hui est de 18 mois en moyenne. La méthode de paiement la plus répandue se divise en quatre “phases” différentes: pendant la première, environ 30% du prix sera payé lors de la signature du contrat; pendant la deuxième phase, plus de 20%, quand la structure sera sur pied; encore 20% une fois conclue la toiture et le 30% restant lors de la phase finale, quand la construction sera prête (remise des clefs).
Principaux Risques
Une chose importante à l’heure d’investir de grosses sommes d’argent c’est, naturellement, d’analyser tous les risques. Le point principal quand on investit dans l’immobilier, c’est de savoir comment les propriétés pourront attirer les acheteurs potentiels, car si votre immeuble est jugé magnifique et bien fini, les risques seront pratiquement nuls. Tout dépend de la localisation, de la proximité de la plage, des installations autour, etc. Étant donné que le Brésil est encore un marché qui reçoit énormément d’investisseurs, nombreux projets civils ne sont pas encore complets, devant être conclus d’ici 18 mois à 2 ans. Vu qu’il s’agit d’un pays en développement, nombreuses sont les constructions en cours. Si l’investisseur a dans l’idée de revendre des biens, il devra faire attention aux locaux, car certains peuvent en offrir excessivement. Si l’immeuble que vous allez acheter se trouve dans un resort touristique, essayez de voir ce qu’il aura comme installations et ce qui va lui manquer. Nombreux sont les investisseurs qui revendent leurs immeubles avant la conclusion des travaux. Si vous n’arrivez pas à revendre votre immeuble avant sa conclusion, ne vous inquiétez pas, vous le vendrez tout de même.
Stratégie d’investissement à moyen terme ou long terme
Même si les pré-lancements et les prix des immeubles sur plan demeurent concurrentiels, la valorisation du capital brésilien se maintiendra en bonne croissance de longues années. Au fur et à mesure que l’économie brésilienne prospère davantage et la classe moyenne croisse et se fortifie, la demande de résidences primaires et secondaires augmentera. De par le fait que ce marché est à ses origines, les projets sont développés actuellement sur des emplacements privilégiés, près des villes, des attractions touristiques, lacs et plages, sur des terrains qui étaient auparavant sous-développés. En évoluant, la tendance sera à la décentralisation, et les projets seront construits sur des lieux moins privilégiés, ce qui fera que l’investissement rende moins.
En ce qui concerne les opportunités de location à des endroits connus comme Natal et Fortaleza, la demande augmente constamment et il est prévu que la croissance tienne bon. Le gouvernement investit fortement en infrastructure dans la région, pour améliorer les conditions de vie, pour attirer des résidents permanents aussi bien que transitoires. Le gros de cet investissement tourne autour de 50,7 millions de dollars, dépensés sur le nouveau pont sur le fleuve Potengi, le remodelage du port d’Areia Branca, la création d’un accès pour le nouvel Aéroport International de São Gonçalo do Amarante, et l’expansion de la route RN-063, ampliant le trajet entre Nisia Floresta et São José do Mipibu (tous les travaux sont menés à Natal et alentour).
Hormis ces investissements, la construction du nouvel aéroport représente environ 150 millions de dollars. L’Aéroport International de São Gonçalo de Amarante devrait être conclu avant 2010, et le gouvernement brésilien, ainsi que le BNDES (Banque brésilienne de développement du Nord-Est), jugent qu’il desservira environ 5 millions de vols annuels, comparés aux 1,3 millions de vols constatés en 2006.
Depuis 2003, le nombre de visiteurs internationaux et intérieurs à destination de Fortaleza et Natal a augmenté de façon brutale. En 2006, ils étaient 3,25 millions les passagers arrivant à Fortaleza, ce qui représente une augmentation de 1,4 millions (76%), si l’on compare avec l’année 2003. Sur ces passagers, 268.000 étaient des voyageurs internationaux, ce qui représente une augmentation de 72% par rapport à 2003. À Natal, l’augmentation de voyageurs internationaux fut spectaculaire ces trois dernières années, passant de 101.000 vols à 250.000 par an, soit une augmentation de 148%.
Si l’on considère que l’augmentation des visiteurs internationaux au Brésil entre 2003 et 2006 fut de 19%, l’augmentation de la région Nord-Est fut de son côté de 32%. L’investissement continu en infrastructure assurera l’augmentation du flux au cours des prochaines années, offrant aux resorts et projets de la région un flux et une demande constante de locations.
Sécurité
Dû à la dimension du pays et à sa diversité, il est plus facile de tomber sur une zone sûre plutôt qu’à haut risque. La plupart des projets en planification actuellement se trouvent très loin des grandes villes et ainsi ils offrent autant de sûreté que n’importe quel pays européen. Nombre de petites villes brésiliennes peuvent même résulter plus accueillantes pour les visiteurs étrangers que les villages européens. De toute façon, un peu comme partout au monde, les villes brésiliennes présentent des zones sûres et d’autres qui le sont moins. Les bidonvilles des grands centres urbains du Brésil ressemblent à ceux de n’importe quel autre pays. Les touristes feront bien de les éviter.
Délai de Construction
Le temps de construction d’un projet peut varier énormément, cela dépendra du fait que le constructeur soit une société brésilienne ou étrangère. Souvent, le délai le plus important se produit entre l’obtention des permis gouvernementaux et le début des travaux. Le Brésil a des lois écologiques fort rigoureuses, quand il s’agit de terrains sur la côte. Hormis le processus normal et légal d’achat du terrain et d’approbation du projet architectural, le projet de construction est soumis à l’inspection de quatre entités écologiques officielles différentes, avant que le permis de construction soit libéré. Une fois obtenu, dépendant de l’envergure du projet, la construction pourra prendre quelques 2 ans en moyenne. Malgré que ce délai soit suffisant pour assurer un bon retour de l’investissement, l’idéal c’est de monter une stratégie sur 3 à 5 ans.
Même si le rendement des investissements à court terme peut être très attirant, les rendements sur les prochains dix ans au Brésil devraient être bien plus élevés. Actuellement, il n’y a pas d’option de financement au Brésil et le paiement se fait intégralement au cours de la construction. Le choix idéal pour les investisseurs c’est le moindre paiement au départ et un versement élevé lors de la remise des clefs. Toutefois, d’habitude on exige un paiement de 30% lors de la signature du contrat initial, puis 40% pendant la construction et 30% à la fin, clefs en main.
Comme cela arrive avec tout investissement immobilier à l’étranger, une fois que vous vous serez décidé pour l’achat d’un immeuble, vous exigerez une représentation légale pour assurer que vos intérêts soient protégés à tout moment. Votre première et plus importante inquiétude doit être une inspection complète des formalités de l’immeuble choisi. Tandis que la CFP effectue son propre contrôle des formalités de tout projet sous notre responsabilité, ce qui inclut les contrôles de la légitimité du projet, la solvabilité de l’entrepreneur, etc., tout investisseur étranger devra mener ses propres vérifications des formalités en question, par le biais de représentants légaux ou tout autre moyen.
Quand il aura désigné son représentant légal, le client pourra être certain que toute la paperasse nécessaire sera à jour avant la signature du contrat d’achat. Les garanties bancaires ne sont pas fréquentes au Brésil quand il s’agit d’acheter un immeuble en construction; cependant, plusieurs constructeurs réputés exigent des garanties bancaires ou une assurance pour protéger les intérêts de ses investisseurs.
Une fois les démarches accomplies favorablement, un contrat privé sera établi entre le propriétaire de la construction et l’investisseur, où seront spécifiés tous les termes et conditions, y compris la date de remise. Quant il aura signé ce contrat, l’investisseur devra effectuer un paiement non remboursable (un acompte).
Le processus de vente d’un immeuble s’achève face à un notaire (au bureau pertinent), où l’investisseur et un représentant de l’entreprise signeront un contrat de vente ou un acte publique. Une fois le document signé, l’investisseur reçevra les clés de l’immeuble, qui devient ainsi sa propriété. Écriture et propriété sont 100% garantis au Brésil.
